相続によって空き家を所有することになったけど、普段は利用しておらず、解体したりリフォームしたりするには費用がかかるということで、放置したまま活用方法にお困りの方は多いのではないでしょうか。
人が住んでいない空き家は劣化が早いことに加え、倒壊や外壁の落下、衛生面の悪化など多岐にわたる問題を引き起こす可能性があります。
またそういった問題を抱えてしまっていると行政から「特定空き家」として指定される可能性があり、指定されてしまうと土地の固定資産税の優遇措置の適応外になってしまい、更地の場合と同等の税金が課されたり、是正の勧告に従わない場合は罰金が科せられたりしてしまいます。
そういった事を避けるため、今回はご自身にあった方法を検討していただけるように、空き家を有効に活用されている事例を複数紹介していきます。
空き家を有効活用するメリット
収入を得られる
空き家の維持には通常固定資産税や都市計画税などの税金に加え、除草や点検など管理をするための費用や手間がかかります。
居住用や事業用の賃貸物件として運用する事で、不動産収入を得られる他、経費も計上できるため節税の対策にもなります。
資産価値の増加や維持を図れる
空き家は人が済まない状態が継続すると、湿度や虫、ホコリなどが原因で傷んでしまい、人が住める状態ではなくなってしまいます。こうなってしまうと住宅としての価値はほぼ無くなり、「古家付き土地」といった土地としての資産となります。
そうなると売却するにしても買主が解体費用や庭木の撤去などを負担する必要が出たり、解体時に想定していないトラブルが起きる可能性があったりと通常の中古物件に比べて売買の敷居が高くなってしまいます。
リフォームなどで物件に手を入れたり、普段からの賃貸として利用する事で資産価値を向上させたり、劣化を防いだりする事が可能です。
クレームなどのトラブルが起きる前に回避できる
空き家を長期間放置していると、庭木のはみだしや害虫の発生、劣化による破損などで近隣の方とのトラブルや事故になる可能性が出てきます。
特に劣化による破損などでけが人が出てしまった場合などは、土地や建物の所有者に責任が発生し、損害を賠償する責任を負う必要が出てきます。
日常的に人が入る環境を作る事でこういったトラブルを未然に防ぐことができるようになります。
空き家の有効活用事例
民泊として活用する
Air bnb（エアー・ビーアンドビー）やSTAY JAPAN（ステイジャパン）といったプラットフォームを利用して、空き家を有償で宿泊者に貸し出します。
決済手数料や仲介手数料、ハウスクリーニング等が発生しますが、民泊の利用者は2017年に観光庁が訪日外国人消費動向調査で発表したデータによると、訪日外国人旅行者のうち12.4％が民泊を利用しており利用者数も非常に多いため大きな需要が見込まれます。
ただし一般の利用者に使ってもらう事になるため、室内の修繕はもちろん、インテリアのコーディネートなども必要になってきます。
賃貸住宅として活用する
空き家を戸建ての貸家やシェアハウス等として提供する事によって、家賃収入を得る事ができます。駅近などの大きな需要がある地域では安定的な収入が見込めます。
空き家の場合は建物が老朽化していても、戸建ての構造躯体を活用する事により、リノベーションをして転用できる可能性があり、建て替えよりもコストを抑える事ができます。
ただしニーズや家賃相場などはある程度地域によって固まっていますので、コストなどをしっかりと把握した上で回収ができるかどうかを検討する必要があります。
事業用賃貸として活用する
空き家を住宅用途ではなく、事業者に貸し出すことも可能です。店舗やコミュニティスペース、最近では介護施設としても利用される事例が多くなっています。
事業用途で貸し出す場合は、基本的には借主側が内装に手を加える事が前提となっているため、貸し出しの契約が終了した後の現状戻しは困難ですが、一般的な住宅として貸し出すより、賃料が高くなる傾向があります。
解体して土地として活用する
空き家の有効活用はリノベーションなどを行ったとしても建物の耐久性に依存してしまいます。土地がニーズのある場所であれば、駐車場や定期借地などに活用する事も可能です。
その他にも本来は土地が必要なコンビニやトランクルーム、介護系の経営などを自身で行えば、投資を削減した上で大きな収益性をもたらす可能性があります。
売却する
空き家が遠隔地であったり、特に保有し続ける意思などがなかったりする場合は売却というのも候補の一つです。
これまでご紹介した活用方法では投資が必要であったり、貸し出しをしたりするために大家としてのリスクがありました。そういったリスクを懸念するのであれば、売却してしまい現金化するというのも良いでしょう。
保有している空き家が遠隔地の場合は、現金化した資金で近隣の不動産物件を購入して、これまでご紹介した方法で活用するというのも検討できます。
また空き家を有効的に活用して、リターンを得るのであれば最低限のリスクはどうしても発生しますが、リスクを許容できるのであれば現金化した資金で株や投資信託などの金融商品などに投資をするというのも考えられます。
まとめ
今回は「空き家の有効活用方法」と「メリット」をお伝えしました。空き家単純に所有しているだけでは継続的な費用の発生や維持に関するリスクなどを抱えています。
所有している皆様の考えは、大切に残したい、少しでも収益がでる活用を行いたい、管理が大変なので手放したいなど、それぞれが異なりますが、有効的な活用方法は多くございます。
ぜひご自身の考えに沿って、有効的な活用方法を探してみてください。
