空き家を所有している方の中には、固定資産税の費用や管理等で発生する手間や時間に悩んでいるけれど、子供のときから慣れ親しんだ実家であったり、思い出の場所であったりなどの理由から簡単に手放したくないと考える方も多いのではないでしょうか。

空き家の問題を抱えている方に薦められることが多いのは売却ですが、今回は手放したくないとお考えの方に向けて、空き家をリフォームし、賃貸物件として人に貸していく方法をお伝えしていきます。

賃貸にする理由

空き家は人が済まない状態が継続すると、湿度や虫、ホコリなどが原因で傷んでしまい、人が住める状態ではなくなってしまいます。住んでいない状態で傷まないようにすると、定期的に掃除をしたり、窓を開けたりなど管理が必要になってきますが、それを継続するためには費用や手間がかかってしまうので、なるべく避けたいところです。

こういった問題を解決し、物件を最も長持ちさせる方法は、実際に誰かに住んでもらうことです。そのため思い入れはあるけれども自身では住めない場合には賃貸にして、状態を良好に保つというのがおすすめです。

ただし、家賃収入が入ってくるというメリットもありますが、家主としての責任も発生してくるため、リスクなどもしっかりと理解して取り組む必要があります。

リフォームで物件価値を上げる

空き家が既に傷んでしまっている場合や、より良い条件で賃貸に出す場合はリフォームが必要になりますが、戸建てとマンションで必要なリフォームの内容は変わってきます。

戸建ての場合はそもそも供給が少なく需要がある場合が多いので、キッチンや風呂・トイレなどの最低限の水回りを整備するだけでも十分な場合が多いですが、マンションでは壁紙や間取り自体を変えてしまうなど、他の部屋と差別化を図るためのリフォームも検討が必要です。

ただしマンションの場合は間取りの変更などの大規模リフォームは管理組合の許可が必要な場合や、管理規約によって禁止されている場合もありますので、必ず事前に確認をするようにしましょう。

リフォームの費用

リフォームをする上で最も気になるのは費用ではないでしょうか。戸建て・マンションそれぞれどのようなリフォームをするかで必要な費用は大きく変わってきます。

しっかりとフルリフォーム・フルリノベーションを行い、思い入れのある物件をより良くしたいという思いは理解できますが、賃貸で回収できなくなってしまっては元も子もありません。必要な箇所をしっかり見極めてリフォームを行うようにしましょう。

戸建てリフォームの費用

戸建てのリフォームは200万円程度～1000万円以上になる場合もあるなど、金額の振れ幅が非常に大きくなっております。もちろん空き家の大きさにも影響されますが、リフォームの内容で費用感が変わってきます。

原状回帰を目的とした、水回りの整備やクロスや床の張替えなどを中心としたリフォームであれば200万円～500万円程度、間取りやデザインの変更、耐震の補強などを行うようなフルリフォーム・リノベーションであれば1000万円以上必要になってくることが多くなっています。

傷みが少なく需要があるような空き家であれば原状回帰、傷んでしまっていたり差別化を図ったりしなければならない場合はフルリフォーム・リノベーションを想定すれば良いでしょう。

マンションリフォームの費用

マンションの場合は柱や梁などの構造部分に関しての維持管理は管理組合が行うため、リフォームが出来るのはそれ以外の部分となり、戸建てに比べると安価にリフォームが出来る事が多くなっております。

マンションの場合はおおよそ３つに分けられ、原状回帰を目的とした場合が200万円～300万円程度、間取り変更を伴う場合が300万円～500万円程度、スケルトンにしてしまって完全にイチからリフォームを行う場合が600万円～1000万円程度といった形で費用感が変わってきます。

マンションの場合は年代によって間取りや設備が大きく変わってくるので、築年数を参考にして検討されるのが良いでしょう。あくまで参考ですが、築年数が20年程度であれば原状回帰、30年で間取り変更、40年でスケルトンからのリフォームといった所で費用感を把握されると良いかと思います。

まとめ

空き家を売りたくないと思っていても、ただ所有しているだけでは費用や手間がかかってしまう事に加え、人が住んでいないと劣化も早くなってしまいます。リフォームで空き家の価値を高め、賃貸にすることで収入を得つつ空き家の劣化も防ぐことを検討してみましょう。

空き家リフォームに関する参考費用

戸建てリフォーム

• 原状回帰 約200万円～500万円
• フルリフォーム/リノベーション　1000万円以上

マンションリフォーム

• 原状回帰　約200万円～300万
• 間取り変更　約300万円～500万円
• スケルトンリフォーム　約600万円～1000万円

相続によって空き家を所有することになったけど、普段は利用しておらず、解体したりリフォームしたりするには費用がかかるということで、放置したまま活用方法にお困りの方は多いのではないでしょうか。

人が住んでいない空き家は劣化が早いことに加え、倒壊や外壁の落下、衛生面の悪化など多岐にわたる問題を引き起こす可能性があります。

またそういった問題を抱えてしまっていると行政から「特定空き家」として指定される可能性があり、指定されてしまうと土地の固定資産税の優遇措置の適応外になってしまい、更地の場合と同等の税金が課されたり、是正の勧告に従わない場合は罰金が科せられたりしてしまいます。

そういった事を避けるため、今回はご自身にあった方法を検討していただけるように、空き家を有効に活用されている事例を複数紹介していきます。

空き家を有効活用するメリット

収入を得られる

空き家の維持には通常固定資産税や都市計画税などの税金に加え、除草や点検など管理をするための費用や手間がかかります。

居住用や事業用の賃貸物件として運用する事で、不動産収入を得られる他、経費も計上できるため節税の対策にもなります。

資産価値の増加や維持を図れる

空き家は人が済まない状態が継続すると、湿度や虫、ホコリなどが原因で傷んでしまい、人が住める状態ではなくなってしまいます。こうなってしまうと住宅としての価値はほぼ無くなり、「古家付き土地」といった土地としての資産となります。

そうなると売却するにしても買主が解体費用や庭木の撤去などを負担する必要が出たり、解体時に想定していないトラブルが起きる可能性があったりと通常の中古物件に比べて売買の敷居が高くなってしまいます。

リフォームなどで物件に手を入れたり、普段からの賃貸として利用する事で資産価値を向上させたり、劣化を防いだりする事が可能です。

クレームなどのトラブルが起きる前に回避できる

空き家を長期間放置していると、庭木のはみだしや害虫の発生、劣化による破損などで近隣の方とのトラブルや事故になる可能性が出てきます。

特に劣化による破損などでけが人が出てしまった場合などは、土地や建物の所有者に責任が発生し、損害を賠償する責任を負う必要が出てきます。

日常的に人が入る環境を作る事でこういったトラブルを未然に防ぐことができるようになります。

空き家の有効活用事例

民泊として活用する

Air bnb（エアー・ビーアンドビー）やSTAY JAPAN（ステイジャパン）といったプラットフォームを利用して、空き家を有償で宿泊者に貸し出します。

決済手数料や仲介手数料、ハウスクリーニング等が発生しますが、民泊の利用者は2017年に観光庁が訪日外国人消費動向調査で発表したデータによると、訪日外国人旅行者のうち12.4％が民泊を利用しており利用者数も非常に多いため大きな需要が見込まれます。

ただし一般の利用者に使ってもらう事になるため、室内の修繕はもちろん、インテリアのコーディネートなども必要になってきます。

賃貸住宅として活用する

空き家を戸建ての貸家やシェアハウス等として提供する事によって、家賃収入を得る事ができます。駅近などの大きな需要がある地域では安定的な収入が見込めます。

空き家の場合は建物が老朽化していても、戸建ての構造躯体を活用する事により、リノベーションをして転用できる可能性があり、建て替えよりもコストを抑える事ができます。

ただしニーズや家賃相場などはある程度地域によって固まっていますので、コストなどをしっかりと把握した上で回収ができるかどうかを検討する必要があります。

事業用賃貸として活用する

空き家を住宅用途ではなく、事業者に貸し出すことも可能です。店舗やコミュニティスペース、最近では介護施設としても利用される事例が多くなっています。

事業用途で貸し出す場合は、基本的には借主側が内装に手を加える事が前提となっているため、貸し出しの契約が終了した後の現状戻しは困難ですが、一般的な住宅として貸し出すより、賃料が高くなる傾向があります。

解体して土地として活用する

空き家の有効活用はリノベーションなどを行ったとしても建物の耐久性に依存してしまいます。土地がニーズのある場所であれば、駐車場や定期借地などに活用する事も可能です。

その他にも本来は土地が必要なコンビニやトランクルーム、介護系の経営などを自身で行えば、投資を削減した上で大きな収益性をもたらす可能性があります。

売却する

空き家が遠隔地であったり、特に保有し続ける意思などがなかったりする場合は売却というのも候補の一つです。

これまでご紹介した活用方法では投資が必要であったり、貸し出しをしたりするために大家としてのリスクがありました。そういったリスクを懸念するのであれば、売却してしまい現金化するというのも良いでしょう。

保有している空き家が遠隔地の場合は、現金化した資金で近隣の不動産物件を購入して、これまでご紹介した方法で活用するというのも検討できます。

また空き家を有効的に活用して、リターンを得るのであれば最低限のリスクはどうしても発生しますが、リスクを許容できるのであれば現金化した資金で株や投資信託などの金融商品などに投資をするというのも考えられます。

まとめ

今回は「空き家の有効活用方法」と「メリット」をお伝えしました。空き家単純に所有しているだけでは継続的な費用の発生や維持に関するリスクなどを抱えています。

所有している皆様の考えは、大切に残したい、少しでも収益がでる活用を行いたい、管理が大変なので手放したいなど、それぞれが異なりますが、有効的な活用方法は多くございます。

ぜひご自身の考えに沿って、有効的な活用方法を探してみてください。

家のインテリアを考える時にモデルルームのようなコーディネートが出来たら良いと思う方も多いのではないでしょうか。今回はご自身でもご自宅のコーディネートに応用していただけるよう、実際に大阪でモデルルームのインテリアコーディネートを手掛けているプロの考え方やテクニックをお伝えしていきます。

好きを意識する

まずは自分の「好き」を把握しましょう。日常でどういったものに心を動かされ、感動するのかを把握していると、いざ取り組む際に非常にイメージがしやすくなります。

日常でそういった事を意識していない方でも、好きな雑誌や、お気に入りの雑貨などを見直すことで、改めて自分の好みを見直すこともできます。自分一人ではなかなか難しいという方はプロのコーディネーターと話をしてみるのはもちろんですが、身近な人に外から見た自分を率直に聞いてみるのも良いでしょう。

そういった自分の「好き」を意識しながら、以下のようなテクニックを用いて自宅をコーディネートしていきましょう。

寝室のカーテンの選び方

まずはご自宅に必要なカーテン、その中でも特にこだわって頂きたい寝室のカーテンの選び方をご説明します。

寝室のカーテンですので、他の部屋とは違い、まずは安眠できる色を選ぶことが大切です。赤は興奮色、青は鎮静色と言われており、青を選びたいところではあるのですが、寒色という事もあり、季節によっては少し寒く感じてしまう事もあります。そのため寝室で利用するのであれば、落ち着きと暖かみのあるベージュやブラウンといった色がおすすめです。

遮光に関しては１級や２級などの遮光性を高いものを選びたい人も多くいらっしゃいますが、自律神経を保つことも考え朝日が少し入る程度のものにしておくのが良いでしょう。濃い色のカーテンは、あまり遮光性が高いものではなくても朝日を適度に通し、それ以外の光は遮断してくれるのでおすすめです。

玄関のインテリア

玄関の下駄箱の上にスペースがある場合、どうしても郵便物やモノを置いてしまいがちではないでしょうか？特に小さいお子様がいらっしゃる場合など、帰宅した際に手にもっていたものをそのまま置いていってしまうといった事があるのではないかと思います。

こういった無意識に発生してしまう事が積み重なると、せっかく自宅を綺麗にコーディネートしても台無しになってしまいます。玄関のスペースにはアートフラワーやアロマディフューザーなどを置くことにより、そういった無意識の発生を防ぐ仕組みを作ってしまいましょう。

テレビの配置

テレビを配置するときはソファなどの自分が見る距離と高さに気をつけて配置するようにしましょう。現在のフルハイビジョンや4Kテレビは昔のアナログテレビと違い精細な映像を映し出すため、見るのに適した視聴距離があります。

距離

一般的にはフルハイビジョンテレビは画面の縦の大きさ×３倍、4Kテレビは画面の縦の大きさ×1.5倍が最も綺麗に見られる距離とされており、距離が短くなれば視野角が拡がることにより、迫力の映像が楽しめるとされています。

高さ

テレビを見る高さは視聴する際にテレビを中心に見たとき、目線が少し下がる位が良いといわれています。参考例として42インチのテレビ画面の場合、以下のようなテレビボードの高さが適していると考えられます。

• 床に座る場合：40cm
• ソファに座る場合：40～50cm
• ダイニングで見る場合：50cm～

一般的に販売されているテレビボードは45cmのものが多いため、ソファ等に座ってみることを想定されて販売されています。寝室で横になりながらテレビを見る場合や、食事をしながらダイニングで見る場合は、最適な高さではないこともありますので気になる方はソファに座って視聴するのが良いでしょう。

一器多様を意識しよう

一器多様とはもともと「そばちょこ」を指し、一つの器で複数の用途に対応する事を言います。このそばちょこに倣い、もともとは違った用途のものでも使い方を変えてあげると素敵なインテリアに早変わりすることがあります。

おすすめなのがリモコン入れとして花瓶を利用する事です。適度な高さもあり、デザイン性も優れている事が多い花瓶はリモコン入れとしてぴったりです。他にも食器にインテリア性のあるものを飾ったりとアイデア一つで素敵なコーディネートをすることができます。

一度お手持ちの雑貨や食器を見つめなおし、インテリアに活用できないか検討してみましょう。

まとめ

今回はプロが使っているコーディネートの考え方からテクニックまでお伝えしました。まずは自分の「好き」を把握した上で、細かなテクニックを自宅用にカスタマイズして取り入れてみましょう。きっと現在のお部屋よりワンランク上のコーディネートが出来ると思います。ぜひ試してみてくださいね。